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1.住宅取得資金贈与の特例の現況と効果の考察について
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(1) |
住宅取得資金の贈与の現況 |
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・贈与の割合と金額(住団連・「戸建注文住宅の顧客実態調査」より)
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2000年度 |
2001年度 |
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資金贈与の割合 |
15.2% |
21.1% |
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平均贈与金額 |
498万円 |
576万円 |
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税制、住宅取得資金贈与の特例 |
5分5乗方式
贈与税基礎控除60万円
非課税限度額300万円
一時取得者に限る |
5分5乗方式
基礎控除110万円
非課税限度額550万円
住み替え・建て替えもOK |
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・贈与金額の分布 |
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(2) |
住宅投資へ与える効果の考察 |
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―住政策研究所・住宅投資研究会 中間報告より― |
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(i)世帯人員と平均贈与額(三大都市圏)
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世帯人員 |
贈与世帯比率 |
平均贈与額 |
サンプル数 |
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1人 |
14.3％ |
280万円 |
35 |
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2人 |
11.2 |
666 |
330 |
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3人 |
13.1 |
559 |
511 |
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4人 |
11.1 |
504 |
728 |
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5人 |
12.9 |
489 |
350 |
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6人 |
14.9 |
395 |
195 |
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7人 |
20.6 |
425 |
68 |
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合計 |
12.5 |
517 |
2,229 |
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(ii)贈与と世帯属性の分析結果
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[1] |
住宅贈与受領世帯は、高所得世帯ほど少なく、年齢に依存する。特に、世帯主の年齢が25歳から44歳にかけて最も贈与される確率が高く、この年齢の範囲内であっても、その確率は年齢とともに減少する。 |
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[2] |
単身者世帯の方が、贈与される確率は少ない。 |
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[3] |
同居であると、贈与の確率が高くなる。 |
従って、贈与非課税枠の上限の引き上げと所得制限の撤廃は、年収がそれほど高くない若年層への贈与が拡大し、かれらの住宅投資額が増加すると推察される。 |
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(iii)住宅投資への影響
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・ |
日本の三大都市圏では、贈与が1%増加すると、借入額は変わらないまま、狭義の自己資金が0.559%減少し、住宅取得費は0.441%増加する。 |
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・ |
2000年度の贈与利用世帯は、自己資金比率は13%上昇し、建築費は3.85%、
床面積は3.9%増加したと考えられる。 |
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(3) |
参考:アメリカでの実証研究 |
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「世代間移転および借入制約、貯蓄行動について、住宅市場からの実証」
( Gary V.Engelhardt 1998年) |
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一次住宅取得層を対象とした贈与に関する貯蓄行動を中心に、その効果について分析されている。
(分析結果)
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(i) |
必要な頭金を貯蓄する時間が贈与を受けない場合よりも9〜20%ほど短くなる。 |
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(ii) |
贈与1ドルに対し、全体の貯蓄行動は29〜40%低下し、頭金の支払いは61〜71%上昇する。 |
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(iii) |
贈与をうけた者はより高い住宅を購入する。ただし、贈与額を最大限に活用した場合の金額より低めの効果となる。 |
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(iv) |
贈与は、世帯が一定の頭金の率を達成することにより、より好ましい住宅融資条件を確保するのに役立つ。 |
(贈与はいかに配分されるか)
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2.住宅ローン利子の所得控除制度と現行住宅ローン減税との比較
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(視点) |
住宅は国民生活の基本的な生活基盤
住宅取得意欲の積極的、持続的活用
金利変動に対する弾力性 |
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(住宅ローン減税 平成15年12月まで) |
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(住宅ローン利子の所得控除制度) |
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税額控除方式 |
→ |
所得控除方式 |
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期間限定措置 |
→ |
恒久的措置 |
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1戸のみ |
→ |
2戸目も対象 |
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5.既存住宅の取得時における築年数区分について
○多くの住宅土地税制において、築年数により取扱いが異なる
○区分は、木造等が築20年超、耐火建築物が築25年超である。
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区分 |
木造等築20年以内
耐火建築物25年以内 |
木造等築20年超
耐火建築物築25年超 |
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住宅ローン減税 |
適用あり |
適用なし |
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住宅取得資金の贈与の特例 |
適用あり |
適用なし |
不動産取得税
の控除額 |
新築 1200万円控除
新築時期により
230万円〜
1000万円控除 |
適用なし |
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登録免許税 |
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所有権の保存登記 |
1.5/1000 |
6/1000 |
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所有権の移転の登記 |
3/1000 |
50/1000 |
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抵当権の設定登記 |
1/1000 |
4/1000 |
注)10年超所有かつ居住の場合の買い換え特例の対象となる買い換え
資産には、耐火建築物の築25年超は適用なし。 |
(区分廃止のメリット)
- 既存住宅流通市場の拡大と活性化に寄与する。
- 既存住宅の評価を単なる築年数のみでなく、活用できる使用耐用年数で判断するようになる。
- 長期耐久性のある住宅建築へのインセンテイブとなる。
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6.消費税の各国比較
消費税（付加価値税）において、住宅取得に関し欧米各国では住宅政策上その取扱いに配慮が見られるが、配慮されていないのは日本のみである。
特に、欧米では、不動産取得税等と付加価値税との重複課税は避けられている。
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7.固定資産税の抜本見直しについて
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(1) |
固定資産税額の推移 |
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(単位:10億円)
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S55(1980) |
H2(1990) |
H11(1999) |
H11/H2 |
H11/S55 |
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土地部分 |
1,191 |
2,370 |
3,798 |
1.60 |
3.19 |
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建物部分 |
994 |
2,350 |
3,681 |
1.57 |
3.70 |
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償却資産 |
599 |
1,302 |
1,764 |
1.35 |
2.94 |
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固定資産税額 |
2,784 |
6,022 |
9,243 |
1.53倍 |
3.32倍 |
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市町村税割合 |
33% |
34% |
45% |
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・ |
都市計画税(1兆3747億円)を合わせると、市町村税収20兆4399億円の52%を固定資産税・都市計画税で占めるに至っている。(平成11年度) |
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・ |
納税義務者は建物:3541万人、土地:3708万人、償却資産:409万人に及ぶ。 |
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(2) |
建物の固定資産税の問題 |
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(i) |
見直しの視点 |
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建物の固定資産税については、住宅を始めとした建築投資を促進し、阻害しないようにするという視点と良質な住宅ストックを構築していくという視点から、軽減に向けての抜本見直しを行うべきである。 |
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(ii) |
具体的な検討項目 |
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・非住宅と住宅、事業用と自己用など、用途別での見直し
・住宅における、長期耐久性、省エネルギー等に配慮された住宅の割引制度の導入
・再建築価格×経年減点補正率の現行評価方法及び税率の見直し |
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(iii) |
具体的提案 |
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(提案A)省エネルギー住宅等への割引制度の導入のケース
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用途別 |
非住宅 |
住宅 |
住宅 |
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事業別 |
事業用建物 |
事業用建物 |
居住用建物 |
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基本課税率 |
1 |
0.9 |
0.7 |
特別割引率20%
長期耐久性・
省エネルギー性 |
0.8 |
0.72 |
0.56 |
(メリット)省エネルギー住宅等に配慮された住宅の普及促進となる。 |
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(提案B)評価方法の外形化
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○ |
構造別・用途別に1m2当り平均値を算出し、設備の多寡や構造の質に関係なく、面積のみで評価額を決定する。 |
(メリット)・質の向上、エレベータの設置などの住宅投資額の増加に対する税負担が緩和され、建物の質への投資が促進される。
・算出方法の簡便化により、納税者にわかりやすくなる。 |
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(3) |
土地の固定資産税の問題 |
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(商業地等の現行)
平成6年の公示価の70%基準により、経過措置として「負担水準」が導入される。
平成14年度 商業地等 70%・・相当課税標準
60〜70%未満・・すえおき
60%未満・・1.025(40〜60%未満)〜1.15(10%未満)
負担水準=前年度の課税標準額/その年度の評価額×100(%)
(住宅用地の現行)
平成14年度 住宅用地 負担調整措置 80%・・すえおき
80%未満・・1.025(40〜80%未満)〜1.15(10%未満)
住宅用地特例率 1/3 小規模住宅用地特例率 1/6
(要望)
商業地等の負担水準の上限70%を2割引き下げ、55%とする。現行負担水準並みとする。
(参考)
1)全国商業地平均負担水準の平成13年度は57.7%。(現状維持水準)
2)実効税率 昭和52年度(バブル前最高)0.46% 平成13年度 0.6%
【土地の収益性からみた税負担の適正水準】
土地の収益力 2% と想定すると
固定資産税の実効税率 約1%(70%×14/1000) は、粗利の50%
負担水準の上限 55%とすると、税率 0.55%となり、粗利の27.5% |
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8.その他、減税規模等の内外比較について
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(1) |
租税特別措置による減収額 |
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租税特別措置による減収額（19,420億円）の内訳（平成14年度ベース）
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(2) |
各国の国家予算に占める住宅予算の割合 |
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(3) |
日米の金融・税制優遇策の比較 |
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